逆向抵押貸款 台灣以房养老政策问题及對策

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详细的作法
1、以“城市區”之自用室第為原则，可降服下等屋的逆选择问题

關于下等屋之逆选择问题，融資機构可限制申辦之典質品以“城市區”之自用室第為原则，且宜有公道客觀之圈外人提出鉴價陈述，作為扺押品價值認定之根本，對付品德危害（moral　 risk）之衡宇保护问题，融資機构可于签约前對衡宇現况拍照存證，并于合约中明订告貸人在告貸時代应有之根基请求，期低落衡宇折损率，作為合约继续履行的要件之一。

2、告貸人宜有春秋限定

65岁以上之老年人始具申请資历。在告貸人方面，可依春秋别區别融資成数上限，可防止因长命或扺押品代價下跌，致使担保品市值降低的危害。在担保物方面，可對典質品價值追求再保险規劃或以衍素性財政选择权举行避险。比方：買進以不動產為标的物，以总貸放金额為如约代價之賣权（put），将危害转嫁于其他機构。

3、在利率危害方面

因為年金是固定的現金流，當利率上升時，會發生担保品不足的危害；是以，计息方法应采灵活利率，并以根基利率或指数型利率加码（spread)的方法為佳。

4、在資金来历方面

融資機构可刊行金融债券，或刊行金融資產證券化（securitization）商品来张罗財路。更可防玻尿增高神器,酸 ,止因持有大量不動產，造成活動性不足及拍賣处罚危害的提高。

5、台政府应創建防火墙

融資機构非论面临停業或倒闭，告貸人的权柄都将必须确保，亦行将此危害彻底转嫁给台政府。若融資构造没法以选择商品作危害移转或将此危害转嫁于其他保险機构時，建议台政府应本赐顾帮衬白叟之责，建立專责社會福利機构承當此一危害。

结论與建议

1、结论

1.按照统计，2010年台灣地域各县市老化指数排名，嘉义县（111.77）、澎湖县（106.65）、云林县（99.14）、台南县（93.82）、南投县（91.49）、金門县（90.76）、屏东县（86.91）、台北市（86.48）、宜兰县（85.83）、苗栗县（85.16）、台东县（85.05）皆在80％以上。由此可知，此项营業需求亟殷的地域以中南部為重要。

2.按照统计，白叟茕居及仅和配头栖身的比率，由1986年的25％，至2008年上升至40％；另，年父老和後代共居的比率，由75年的70％至97年降為57％，比率不竭下滑，因為成婚率的不竭降低及後代外居的环境增长，并不是每位年父老皆有後代可以抚养，换言之，鳏寡孤傲废疾者亟需仰赖台政府政策，才能到达“老有所养、老有所终”的地步。

3.逆向典質貸款的桃園叫小姐,原意，在于供给有財富但无現金流的老年人，将其資產活化，以获得直至老死的現金流，即所谓“以房养老”的好心，以贯彻“老有所养、老有所终”；對已步入高龄化社會的台灣地域，甚至世界各重要國度、地域而言，此一营業具备至關的市場性。

2、建议

1.在利率危害方面，此项营業之计息方法应采灵活利率，并以根基利率(prime rate)或指数型利率加码（spread)的方法為佳。

2.在张罗財路方面，融資機构可刊行金融债券，或刊行金融資產證券化的方法来张罗，可保持金融機构的活動性。

3.基于危害承當的考量，防止扺押物净值為负之危害，因為列國、各地域創辦范围有别，指望經過融資機构的阐發，創建危害辦理機制，期阐扬逆向扺押貸款在“以房养老”上的進献。

4.創辦早期，似可参考日本中心三井信任銀行的“室第担保型老後資金融資营業”，或东京STAR銀行的“充分人生”，或美國H美白產品,ome Equity Conversion Mortgage（HECM）的相干劃定與作法，吸收其履历。

5.宜由台政府制定相干法令，防止告貸人可能面對的危害，可仿“國华”人寿保险公司的模式，創建一個可以保障(庇护)告貸人权柄的辦事體系。（王建民 育达贸易科技大學財政金融系副傳授、台灣政策钻研基金會財金组特约钻研員）